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La procédure d’expulsion et les recours
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La procédure d’expulsion et les recours

En principe, la résiliation du bail en cours de contrat est une faculté qui n’appartient qu’au locataire. Si le propriétaire doit attendre l’échéance du contrat de location pour reprendre son logement. En revanche, si le locataire ne respecte pas le contrat, le propriétaire est en droit de résilier le bail avant son échéance.

 

Le départ du locataire à la fin du bail

La location du logement prend fin à l'arrivée du terme prévu par le contrat de bail et le locataire donne son congé selon les formalités légales rappelées au contrat. Après un état des lieux de sortie, le locataire libère les locaux en restituant les clés au propriétaire.
Dans des situations litigieuses, le propriétaire se trouve obligé d’agir pour forcer le locataire à vider les lieux. C’est le cas lorsque le locataire cesse de payer les loyers, ou lorsqu’il continue d’occuper le logement de façon injustifiée, sans présenter de raisons valables de rester dans les lieux, dépassant le terme du bail.

Le propriétaire doit alors agir en justice pour qu’un juge ordonne l'expulsion du locataire.

Les motifs d’expulsion

La procédure d’expulsion peut être engagée contre :

- un locataire qui ne quitte pas le logement pour lequel le bail est expiré et non renouvelé
- un locataire qui, en cours ou en fin de bail, ne paie pas son loyer et ses charges aux termes convenus et dont le contrat prévoit dans ce cas la résiliation de plein droit. La clause résolutoire peut également prévoir la résiliation du bail pour défaut d'assurance et pour non-versement du dépôt de garantie.

Dans ces cas de non paiement des sommes convenues, le propriétaire doit préalablement adresser au locataire un commandement de payer par voie d'huissier.

La clause résolutoire prend effet 2 mois après la réception du commandement de payer. Après ce dernier délai, le propriétaire pourra assigner le locataire en justice pour que soit constatée la résiliation effective du bail et ordonnée l'expulsion.

En l’absence de clause résolutoire, ou s’il s’agit d’autres causes qui incitent le propriétaire à résilier le bail (détérioration, usage abusif des locaux…), le propriétaire obtient la résiliation du contrat devant un juge.

La convocation devant le tribunal est transmise par huissier au préfet territorialement compétent dans un délai minimum de deux mois avant la date de l'audience.

Pendant ce délai, le préfet mobilise les services sociaux, tels que le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). Ces services mèneront une enquête sociale, disposeront des aides en faveur du locataire et transmettront au juge leur rapport de façon à ce qu’il rende sa décision en pleine connaissance de la situation sociale du locataire.
Le FSL est notamment en mesure de débloquer des fonds pour acquitter les loyers et charges impayés.

Dès le début de la procédure d'expulsion, l'huissier transmet au locataire une brochure expliquant la procédure et indiquant les organismes (DDT, ADIL...) pouvant aider les familles.
 

La validité d’une expulsion

Si la clause résolutoire a pour effet de résilier le contrat de bail, en aucun cas elle n’autorise le propriétaire à procéder de lui-même à l'expulsion.

L’expulsion d’un locataire résulte exclusivement d’une décision du tribunal et elle n’est exécutoire qu’après la signification par huissier d'un commandement de libérer les lieux. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour quitter le logement. A l’expiration de ces 2 mois suivant le commandement, il sera valablement procédé à l'expulsion.

La position du locataire avant le jugement

Le locataire doit se rendre à l’audience à laquelle il a été régulièrement convoqué par assignation faite par huissier. Il peut se faire représenter par un avocat.

Dans le même temps, l’huissier informe, au moins 2 mois avant l'audience, l’autorité préfectorale chargée de mobiliser les services sociaux afin de trouver les aides auxquelles le locataire aurait éventuellement droit.

Dans les contentieux pour non-paiement des loyers, il est toujours possible que le locataire évite l'expulsion et obtienne des délais de paiement, surtout si le juge considère qu’il est capable de régler sa dette locative.

Le recours contre un jugement d'expulsion

Le locataire peut faire appel de la décision et obtenir pour cette nouvelle procédure une aide juridictionnelle.
Si l’expulsion a été ordonnée par un jugement de tribunal d'instance, le locataire a 1 mois pour faire appel. S’il s’agit d’une ordonnance de référé, ce délai est de 15 jours.
Sous réserve que le jugement soit prononcé comme "exécutoire", l’expulsion ne pourra être diligentée qu'après le jugement définitif, l’appel a un effet suspensif.

Les délais qui repoussent l’expulsion

Du 1er novembre au 15 mars, les expulsions sont automatiquement suspendues.

Ce délai de grâce ne s’applique pas en cas

- d’ "arrêté de péril" (immeuble en mauvais état) précédant la demande d’expulsion ;
- de proposition au locataire d’un relogement correct ;
- d’expulsion ordonnée à l’encontre de personnes entrées dans le logement par voie de fait (squatters).

Après un jugement d'expulsion, le locataire peut demander un délai au juge des référés qui le lui accordera s’il prouve :
- sa bonne foi (une situation difficile, des efforts réalisés pour respecter ses obligations) ;
- les difficultés rencontrées pour se reloger.
Ce délai est au minimum de 3 mois et de 12 mois au maximum en cas de reprise par le propriétaire. Dans les autres cas, le délai maximum est de 3 ans.
Dans ce délai d’occupation du logement, le locataire verse au propriétaire des "indemnités d'occupation" dont le montant a été fixé par le juge.

A défaut de recours ou de délai après un jugement d’expulsion, le locataire qui refuse de quitter le logement encourt une condamnation à payer une astreinte par jour d’occupation illégale.

Le déroulement de l'expulsion

L’opération d’expulsion relève de la seule compétence de l’huissier assisté, si nécessaire, des forces de police ou de gendarmerie.

Sous réserve d’avoir une dérogation du juge, il est interdit de procéder à une expulsion entre 21 heures et 6 heures, de même un jour chômé ou férié.

En pratique, l'huissier commence par une tentative d'expulsion et rédige un procès-verbal qu’il présente au commissaire de police afin de s’adjoindre le concours de la force publique.

Pendant l'expulsion, l'huissier dresse un nouveau procès-verbal concernant notamment les meubles du locataire qui devront être entreposés à ses frais à l’adresse qu’il indiquera. A défaut, si ses meubles restent sur place ou déplacés dans un lieu désigné par l'huissier, le locataire a un mois pour les retirer avant qu’ils ne soient vendus aux enchères.


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