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Le dépôt de garantie et la caution pour la location d’un logement

A la signature du contrat de location, le propriétaire demande au locataire d’apporter plusieurs garanties, en particulier de verser une somme au titre de la caution et du dépôt de garantie.

Les modalités du dépôt de garantie

Souvent confondu avec la caution, le dépôt de garantie est précisément la somme versée d’avance par le locataire pour le couvrir de ses éventuels défaillances auprès du propriétaire : loyers ou charges impayées, frais de réparation de ses dégradations…

Il n’est exigible qu’à la condition d’être prévu dans le contrat de location et sera versé à l’entrée du locataire dans les lieux.

Son montant n’excède pas

- 2 mois de loyer hors charges, s’il s’agit d’un bail antérieur au 9 février 2008
- 1 mois de loyer hors charges, s’il s’agit d’un bail postérieur au 9 février 2008
Pour le locataire, le montant du dépôt de garantie est fixé. Il ne se révise ni durant le contrat, ni à son renouvellement.

La restitution ou non du dépôt de garantie

Si le propriétaire est libre d’utiliser à sa guise la somme du dépôt de garantie au cours de la location, il doit la restituer au locataire dans les 2 mois qui suivent la libération des locaux.
 

Le propriétaire ne reversera éventuellement que le solde du dépôt de garanti s’il l’a utilisé pour couvrir
- les dépenses réalisées pour réparer les dégradations du locataire

- les impayés de loyer et/ou de charges

Si une remise en état le logement a été nécessaire, le propriétaire fournira les factures justifiant ces dépenses. En aucun le dépôt de garantie ne peut être servir à réparer des dégradations qui résulteraient de l'usure normale, de la faute du propriétaire ou d'un cas de force majeure.

Si le propriétaire ne restitue pas dans les délais la somme du dépôt de garantie, le locataire lui adresse par recommandé avec avis de réception une mise en demeure de reverser le montant du dépôt garantie dans un délai raisonnable et/ou de fournir les éléments justifiant la retenue du dépôt. Au delà de ce délai, la somme non restituée du dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal dont le propriétaire devra s’acquitter.

L’objet du cautionnement d’un locataire

Il s’agit pour le propriétaire de réduire les risques d'impayés en demandant, à la signature du bail, qu'une personne, solvable, se porte caution pour le locataire. Excepté pour les cas où le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire ne peut pas exiger de caution s’il a lui-même souscrit une assurance de loyers impayés.

La personne qui se porte caution s’engage à payer les sommes dues (loyers, charges) à la place du locataire s’il est défaillant.

L'acte de cautionnement, strictement encadré par la loi, est écrit et signé par la personne qui s'engage puis annexé au contrat de location.

Les mentions obligatoires sont :
- le montant du loyer, écrit en chiffres et en lettres, ainsi que les conditions de sa révision
- la durée du bail
- la reproduction manuscrite de l'article 22-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989
- la signature
- une mention exprimant de manière explicite et non équivoque la nature et l'étendue de l’obligation

La caution est engagée pour la durée du bail ou une durée déterminée à l’issue de laquelle son engagement prend fin. Si elle est engagée pour une durée indéterminée, la caution peut résilier à tout moment son engagement après l’échéance du bail en cours.

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