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8 mai 2013

Le taux du crédit immobilier se fait tout petit

Le taux du crédit immobilier se fait tout petit

Un taux du crédit moins cher, des prix immobiliers en baisse, tous les sons de cloche militent pour l’investissement immobilier. Le marché se réveillera-t-il ?

Un taux de base de l’emprunt immobilier plus favorable

La dernière étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA publiée le 6 mai fait état d’une nouvelle baisse des taux d'intérêt des crédits immobiliers. Les taux en vigueur, hors assurance et coût des sûretés, sont en moyenne de 2,99% dans l’ancien et de 2,98% dans le neuf pour des emprunts sur 15 ans. Du jamais vu.
 

En février 2013, l'Observatoire enregistrait déjà un taux moyen global de 3,13% (3,08% dans l’ancien et 3,21% dans le neuf), alors qu’en 2012, ce taux frisait encore les 4%, une remontée après le plongeon de 2010 où le taux était déjà tombé à 3,25%.


Cette fois-ci, le seuil des 3% est franchi, les taux immobiliers explorent des fonds inconnus et rien ne justifie qu’ils remontent en l’absence de croissance économique.


Selon l'Observatoire, la baisse du taux d’intérêt immobilier traduit « la volonté des établissements de crédit de soutenir l'activité de marchés en forte contraction, dans un climat de concurrence que le renouveau saisonnier habituel de la demande ne fait que renforcer ». Et voilà que nos établissements financiers volent au secours de notre économie. L’image est touchante mais cet engagement solidaire procède surtout des taux extrêmement bas auxquels emprunte la France.

La porte ouverte aux renégociations de crédits

La baisse des taux d’intérêt de l’immobilier est une réelle aubaine pour renégocier son contrat. Les demandes de rachat de crédit devraient bientôt se multiplier.
 

En revanche, ces conditions extrêmement favorables pour emprunter ne sont pas forcément un gage de reprise de l'activité immobilière et ceci pour au moins trois raisons :

 

1 -    L’écart de prix entre le revenu des ménages et le montant de l’immobilier reste et restera vertigineux. Même si les prix de l’immobilier baissent, la plupart des ménages n’ont (pour l’instant) pas les moyens de revenir sur le marché, ni de s’endetter.

 

2 -    La réticence des banques à octroyer des crédits. L’incertitude des situations professionnelles des ménages incite les banquiers à sélectionner sévèrement les demandes de financement admissibles. Cela débouche sur une obligation pratique de contracter une assurance venant gonfler le taux de l’emprunt, passant à 4 ou 5%, l’opération devenant nettement moins sympathique.

 

3 -    La crainte des ménages sur leur avenir freinant les engagements à long terme. La part des emprunts à 20 ou 25 ans, solution pour faire apparaître un moindre coût du crédit, s’est considérablement réduite, et celle des emprunts à 30 ans tend à disparaître.

 

Parallèlement, beaucoup insistent sur l’augmentation de la production de crédit enregistrée à +9% sur le 1er trimestre 2013. Preuve s’il en est de la bonne santé du secteur.
 

Or, en rythme annuel, la production de crédit immobilier sur la période février-avril marque un repli de 11,6% de l’activité et précisément de 6,2% sur le marché du neuf. Même si le volume de crédits accordés s’est légèrement amélioré par rapport à la période novembre-janvier, l’activité tourne toujours au ralenti.

La démesure des prix de l’immobilier

Ce phénomène observé sur les crédits est lié à une panne intrinsèque du marché de l’immobilier dont l’offre de logements vacants demeure insuffisante : d’un côté des propriétaires âgés qui n’envisagent pas de quitter leur logement et de l’autre un rythme de constructions qui n’absorbe pas la poussée démographiquecomme le rappelle Stéphane Desquartiers, dirigeant de La maison de l’investisseur.
 

Impossible de faire l’impasse sur ces données structurelles qui conduisent à surenchérir le prix du bâtiment dans les zones où il existe peu de foncier disponible.


La FNAIM annonce pourtant un immobilier moins cher, illustré par un repli en avril de 3,3% du prix moyen du m2 à Paris et jusqu’à 10% en Bretagne.


Or, cette baisse effective des prix reflète la prise de conscience d’avoir atteint le seuil de solvabilité des acquéreurs. Cette adaptation au pouvoir d’achat est aussi liée aux motivations des ventes, la plupart des ventes observées ces derniers temps sur Paris correspondant à des ventes « d’obligation » suite à un divorce, un décès.


Il est vrai que dans les régions reculées et économiquement sinistrées, les prix de l’immobilier risquent bel et bien de s’affaisser, mais ce n’est pas pour autant que les biens immobiliers trouveront leur acquéreur.


Enfin, d’après les statistiques du ministère du Logement publiées le 26 mars, les mises en chantier ne cessent de régresser mois après mois, pointant une nouvelle fois cette tendance à déserter le marché immobilier.


Alors certes, dans les zones attractives, la demande restera forte d’autant que se bousculent sur le marché immobilier de nouveaux investisseurs : les assurances-vie qui cherchent dans la pierre la rentabilité perdue de leurs fonds en euros.


Toutefois, les prix structurellement hauts finissent par avoir raison de nombreux projets individuels et la baisse du taux du crédit immobilier doit être perçue, à juste titre, comme un coup de pouce réellement ressenti dans les cas particuliers de demande de financement, mais on doute que cette mesure ait le poids et l’envergure de relancer tel quel le marché immobilier auquel la récession économique a donné un nouveau visage.

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